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Caso Práctico nº1 (resolución).TEMA 1.PARTE 2ª

Valoración Éconómica-Urbanística de Suelo. Aplicación del Método Residual

Miércoles 25 de septiembre de 2013, por Silvia Lara San Juan


CALCULO DE HOMOGEINIZACIÓN:

Coeficiente (VCL) = VVdeVCL/VVdeVPT = 1,9 Coeficiente (VUL) = VVdeVUL/VVdeVPT = 2,1 Coeficiente (VPT) = VVdeVPT/VVdeVPT = 1,0 Coeficiente (LC) = VVdeCL/VVdeVPT = 2,3

CALCULO DEL VALOR DE REPERCUSIÓN (VR): VR= (VV/1,4) - VC

VR (VCL) = 1.500e/1,4 - 540e = 531,4e/m2 VR (VUL) = 1670e/1,4 - 661e = 531,8 e/m2 VR (VPT) = 780e/1,4 - 480e = 77,1 e/m2 VR (LC) = 1.800e/1,4 -420e = 865,7e/m2

CALCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO:

1º-APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MÁXIMO = 300.00 m2x0,7m2/m2 =210.000ua

2º-APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO PATRIMONIALIZABLE= 210.000 ua -10%s/210.000 ua =189.000 ua

CALCULO DE LA DISTRIBUCIÓN DE LA EDIFICABILIDAD POR TIPOLOGÍAS: VPT- 20%s/189.000ua = 37.800 ua; 37.800ua/1 = 37.800/1=37.800 m2 VCL- 30%s/189.000ua =56.700 ua ; 56.700ua/1,9 = 29.531m2 VUL- 30%s/189.000ua =56.700ua ; 56.700ua/1,5 = 37.800 m2 LC- 20%s/189.000ua =37.800ua ; 37.800ua/2,3 = 16.434 m2

CALCULO DEL VALOR DEL SUELO :

1º VALOR DEL SUELO URBANIZADO (Vs).

Vs = VR x Edificabilidad.

Vs (VPT) = 77,1e/m2 x 37.800 m2 = 2.914.380 e Vs(VCL) = 531,4 e/m2 x 29.531 m2 = 15.692.7 73. e Vs(VUL) = 531,8 e/m2 x 37.800 m2 = 20.102.040. e Vs(LC) = 865,7 e/m2 x 16.434 m2 = 14.226.931. e

Vs = Vs(VPT) + Vs(VCL) + Vs(VUL) + Vs(LC)

Vs = 52.936.124 e

2º- VALOR DEL SUELO SIN URBANIZAR (Vs´).

Vs´ = Vs - G

G = Costes y gastos del proceso urbanizador.

Vs’ = 52.936.124 e - 6.000.000 e = 46.936.124 e

3º- VALOR UNITARIO DEL SUELO (Vu).

Vu = Vs´ / Superficie Total.

Vu = 46.936.124 e / 300.000. m2 = 156,5 e/m2

CALCULO DEL COEFICIENTE DE RETRIBUCIÓN AL URBANIZADOR.

Se utilizan dos métodos, pudiendose proponer un coeficiente de retribución medio entre los dos resultados obtenidos.

A) El precio de venta se fija a partir del módulo del precio máximo de venta de vivienda de protección pública:

El precio máximo de venta se calcula como producto del módulo (623,77e) por el coeficiente de la zona que corresponda, que para este municipio es de 1,37.

623,77e/m2 util x 1,37 = 854,56 e/m2 util 854,56e7m2u x0,80 = 638,65 e/m2 (25+8 m2) x 0,60 x683,65 /120m2 = 112,80 e/m2 683,65 +112,80 = 796,45 e/m2

Se considera una repercusión del suelo del 20%del precio de venta

20%s/796,45 = 159,29 e/m2.

El coeficiente de retribución al urbanizador será:

R = Repercusión del coste de urbanización/Repercusión de suelo urbanizado

 Repercusión del coste de urbanización: Costes y gastos del proceso urbanizador (G)/Superficie total de suelo.

 Repercusión del suelo urbanizado = 20%s/796,45 = 159,29 e/m2

R = 6.000.000.e / 300.000 m2 159,29e/m2

R= 20e/m2 /159,29 e/m2 = 12,5%

B) El precio de venta se fija a partir de los precios de mercado.

Se estima un valor en venta que es la media de Vv de las tres tipologias de vivienda(Vv(VPT), Vv(VCL),Vv(VUL) = 1.316,6e/m2 Se estima un valor de la construcción como media de los Vc de las tres tipologias de vivienda siendo igual a 560,3 e/m2 VR = Vv/1,40 -Vc VR = 1.316,6e /m2/1,40 - 560,3e/m2 = 380,1e/m2

Vs = VR x Edificabilidad

Vs = 380,1e/m2 x 0,7 = 266 e/m2

El coeficiente de retribución al urbanizador ser:

R = Repercusión del coste de urbanización/Repercusión del suelo urbanizado.

R = 6.000.000 e/ 300.000.m2 266e/m2

R = 7,5%

El coeficiente de retribución estaría entonces entre un 12,5% y un 7,5% de la edificabilidad. Si hacemos la media entre los valores obtenidos , nos daria un coeficiente de retribución

R = 10%


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