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Temas candentes del sector inmobiliario español. Reactivar el mercado

Autor: PwC, www.pwc.es, OCT. 2012

Tuesday 23 October 2012, by Carlos San Juan


La situación en la que se encuentra el mercado inmobiliario español es crítica. Después de una década de excesos, en las que el mercado absorbió un stock anual significativamente superior a las necesidades coyunturales de la población y en la que se generó una burbuja inmobiliaria en toda regla, con incrementos de precios insostenibles, el mercado se sumió desde el verano de 2007 en una profunda depresión. Depresión de la que, a fecha de hoy, transcurridos ya 5 años, no sólo no hemos salido sino que no existe ninguna visibilidad sobre cuándo y cómo se va a poder regularizar el sector.

En este contexto, y teniendo en cuenta que la recuperación del sector inmobiliario es fundamental para que la economía española se recupere, hemos considerado oportuno reunir a algunos de los expertos más reconocidos y significativos de cada uno de los diferentes grupos de interés que tienen actualmente un rol fundamental en este sector con el objetivo de debatir y reflexionar con ellos sobre los verdaderos problemas del sector para intentar poner a disposición de todos los interesados una serie de reflexiones y una batería de medidas que contribuyan de alguna forma a superar la gravísima situación en la que se encuentra este sector.

Los grupos de interés con los que hemos abordado este trabajo son los siguientes:

• Las compañías inmobiliarias que, sin perjuicio de la difícil situación por la que atraviesan muchas de ellas, aglutinan a la mayor parte de los profesionales que tienen la experiencia y know how inmobiliario, conocimientos vitales para la reactivación del sector.

• Las entidades financieras, que se han convertido en los mayores tenedores de activos y riesgo inmobiliario.

• Los fondos extranjeros, que están dispuestos a invertir significativos importes económicos en la adquisición de activos inmobiliarios con una visión que, si bien puede ser oportunista, transmite confianza en la recuperación del sector y del país.

• Las Administraciones Públicas, impulsoras de las cruciales reformas legislativas que exige el sector y que, a su vez, tienen un papel fundamental como tenedores de grandes parques inmobiliarios que deben optimizar.

• Las consultoras inmobiliarias, que han tenido y tendrán un papel muy importante en la regularización del sector desde muy diversos ámbitos, algunos de ellos tan críticos como el de la valoración de activos.

RESUMEN EJECUTIVO

Consideramos, tras aglutinar las opiniones y reflexiones de los expertos, que los temas que se identifican a continuación y que se desarrollan en el presente documento son los verdaderamente críticos para el sector inmobiliario, cuestiones que deben abordarse sin demora y que exigen acciones firmes y contundentes para que el mercado pueda iniciar su camino hacia la normalización.

• No existe todavía una visión global y de calidad sobre el parque inmobiliario español, segmentado de tal forma que permita evaluar con un mínimo de rigor la magnitud del problema al que actualmente se está enfrentando España. Es necesario realizar un estudio completo del stock inmobiliario que diferencie entre uso, ubicación, cantidad y liquidez, ofreciendo al mercado una “foto clara” de la oferta inmobiliaria existente en el mercado inmobiliario español. Sin esta visión clara y completa de la oferta existente, que incomprensiblemente a fecha de hoy sigue sin existir, es muy difícil conocer y evaluar el problema y, en consecuencia, es arduo para cualquier tercero tomar decisiones de inversión.

• A diferencia de la oferta, sí que existe un mayor conocimiento sobre la demanda estructural de nuestro país, que la mayoría de expertos sitúan entre las 150.000 y las 200.000 viviendas, cifra muy inferior a las que se promocionaban anualmente durante los años del boom inmobiliario. Sin embargo, este dato no es suficiente y se considera necesario profundizar en el análisis de la demanda, compartiendo con el mercado datos rigurosos, claros, sencillos y consistentes, alineados en la medida de lo posible con la oferta identificada y debidamente segmentada.

• En el ámbito urbanístico y del suelo, existe un firme consenso de que, si bien las Administraciones Públicas han dado pasos importantes para agilizar la tramitación urbanística, sigue siendo necesaria una profunda revisión que agilice definitivamente los procesos existentes, sobre premisas de absoluta transparencia y máxima objetividad. El plazo que media entre una decisión de inversión en cualquier suelo y la fecha en que el producto está disponible para la venta debe minimizarse muy significativamente para permitir cualquier inversión en suelo. Sin lugar a dudas, es el gran talón de Aquiles del sector en estos momentos.

• El sector inmobiliario ha sido y seguirá siendo muy intensivo en capital, por lo que la sostenibilidad futura de este sector exige identificar y trabajar las potenciales fuentes de financiación. La opinión generalizada es que la accesibilidad al crédito para adquirir nuevos suelos será una excepción, exigiéndose recursos propios del promotor. Esta limitación de acceso al crédito deberá compensarse con nuevas estructuras empresariales capaces de generar recursos permanentes.

• Las recientes reformas, que imponen al sector financiero severas provisiones en relación con su activo inmobiliario, la obligación de vender anualmente un porcentaje de su activo inmobiliario y de desconsolidar sus sociedades de gestión de activos en un plazo máximo de tres años a aquellas entidades que reciban ayudas públicas, junto con la próxima creación de la “Sociedad de gestión de activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A” aprobada en la última reforma financiera en el mes de septiembre, implicarán salidas masivas de activos inmobiliarios al mercado y, previsiblemente, un significativo ajuste de los precios de determinado producto inmobiliario. En definitiva, estas reformas implican una nueva configuración de la oferta inmobiliaria que marcará las principales tendencias del mercado inmobiliario de los próximos años.

• Para interpretar como se configurará el mercado inmobiliario de los próximos años, es necesario analizar y entender la estrategia inmobiliaria de las entidades financieras. En este sentido, si bien las estrategias de las entidades son diversas, durante estos últimos años hemos visto emerger verdaderas compañías inmobiliarias en el seno de las entidades, focalizadas en la mera organización de la inmensa cantidad de activos adjudicados y en la posterior venta de los activos más líquidos a través de estructuras de comercialización más o menos agresivas, dependiendo de la entidad.

El futuro determinará si las entidades se limitan a desinvertir y liquidar su exposición inmobiliaria tan pronto como el mercado lo vaya absorbiendo o si, por el contrario, algunas entidades optan por la maximización del valor (o, mejor dicho, la minimización de la pérdida) mediante la creación de alguna de las grandes compañías inmobiliarias del futuro, como ya ocurrió en los años noventa.

• En relación con las actuales compañías inmobiliarias, la conclusión de los expertos es que asistiremos en los próximos meses y años a una nueva oleada de concursos de acreedores, motivados por la falta de incentivo de las entidades financieras para dar continuidad a compañías de viabilidad incierta una vez la nueva regulación les obliga a reconocer anticipadamente la pérdida mediante la oportuna provisión. Además, debemos ser conscientes de que las actuales compañías inmobiliarias tienen una competencia durísima en las entidades financieras, que como hemos explicado anteriormente, por decisión propia o por imposición de los reguladores, deberán liquidar masivamente su activo inmobiliario durante los próximos años.

• Por lo que respecta a las pocas compañías solventes que sobrevivirán a esta crisis, y para las nuevas que emerjan en los próximos años, el consenso de los expertos es que se tenderá a la diversificación entre el negocio promotor puro y el patrimonialista, que será un sector quizá menos atomizado, pero todavía muy especialista y local, y que la focalización en satisfacer a una demanda mucho más exigente que hasta la fecha será el eje sobre el que pivotará la estrategia comercial de las compañías más rentables y exitosas.

• Finalmente, y en relación con el parque inmobiliario de las Administraciones Públicas, es fundamental que los distintos entes públicos definan una estrategia clara y coordinada en la medida de lo posible con el resto de Administraciones Públicas, a partir de la cual se realice un trabajo profundo, ambicioso y riguroso, que permita definir un plan de acción que tenga como objetivo la optimización de su parque inmobiliario, maximizando ingresos, minimizando costes y desinvirtiendo todos aquellos activos que no sean estratégicos. La opinión generalizada es que, hasta la fecha, los esfuerzos realizados por las diferentes Administraciones han carecido de una visión estratégica definida y de un plan de acción acorde con las exigencias del mercado.

PRESENTACIÓN

(...) Creo que no es necesario dedicar muchas líneas a justificar los motivos por los que el sector inmobiliario es uno de los temas más candentes que existen hoy en día en nuestro país, origen, según muchos, de la severísima crisis por la que estamos atravesando y epicentro de las numerosas reformas aprobadas por el Gobierno para sanear los balances de las entidades financieras y que han culminado, recientemente, en la ayuda europea a través del Banco Central Europeo.

En este contexto, desde PwC hemos intentado contar para este documento con un grupo de trabajo formado por reconocidos expertos que actualmente, por muy diferentes motivos, tienen un rol fundamental en este sector: compañías inmobiliarias, entidades financieras, administraciones públicas, fondos extranjeros, consultoras inmobiliarias y, obviamente, los expertos de PwC en materia inmobiliaria, área en la que hemos invertido y estamos invirtiendo mucho tiempo, esfuerzo y recursos para poder ayudar a todos nuestros clientes en la búsqueda e implementación de las soluciones más idóneas para superar este inmenso reto que afronta nuestro país.(...)

Carlos Mas

Presidente de PwC España

Relación de participantes externos

a PwC

(por orden alfabético)

• D. Ismael Clemente, managing director de RREEF • D. Roger Cooke, managing partner de Cushman&Wakefield • D. Salvador Curiel, director de gestión de activos inmobiliarios de BMN • D. Javier Echeverría, consejero delegado de Aguirre Newman • D. Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de CBRE • D. José Antonio Fernández, director general de Inmobiliaria Espacio • D. José Manuel Galindo, presidente de ASPRIMA • D. Jaime González, consejero delegado de ARPADA • D. Carlos Lamela, presidente ejecutivo de Estudio LAMELA • Dña. Itzíar Mendizábal, directora de Patrimonio de Metrovacesa • D. Hermann Montenegro, consejero delegado AXA Real Estate • D. Pedro Javier Rodera, director general de ALISEDA • D. Luis Suárez, profesor de Finanzas de IESE • D. Juan Van Halen, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid • D. Pere Viñolas, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial

Responsables del documento por parte de PwC

• D. Gonzalo Sanjurjo, socio responsable del sector Construcción, Inmobiliario y Real Estate de PwC España • D. Enrique Bujidos, socio de transacciones del sector Construcción, Inmobiliario y Real Estate de PwC España • D. David Calzada, director de Real Estate de PwC España • D. Gabriel Sánchez, gerente de Real Estate de PwC España

Moderadores:

• D. Jordi Sevilla, senior advisor de PwC España, ex ministro de Administraciones Públicas • D. Gonzalo Sanjurjo, socio responsable del sector Construcción, Inmobiliario y Real Estate de PwC España

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